Comprar casa a crédito. O que escolher? Taxa fixa ou taxa variável?

No momento de comprar casa e de pedir um empréstimo ao banco, convém saber qual a taxa que melhor se ajusta ao orçamento familiar.

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Os empréstimos para a compra de casa aumentaram 44% em 2016, naquele que é o maior crescimento desde 2010. Só o ano passado foram concedidos 5.790 milhões de euros para crédito à habitação. Segundo os dados divulgados esta semana pelo Banco de Portugal, a concessão de empréstimos para compra de casa representa a principal atividade dos bancos portugueses. Também nas novas operações de crédito a particulares para habitação, a taxa de juro média foi de 1,83%, com mínimos históricos renovados todos os meses, com exceções apenas em Fevereiro e Dezembro.

Estes números mostram que os portugueses cada vez mais voltam a equacionar a compra de casa. Contudo, a maioria das instituições bancárias realizam empréstimos a 80% e convém, na hora de solicitar um empréstimo, analisar vários fatores para tomar uma boa decisão, nomeadamente: qual o que oferece a melhor taxa de juro, qual o spread praticado, que seguros vêm acoplados, qual o prazo mais adequado e também perceber se compensa mais optar por uma taxa variável ou fixa.

Enquanto a taxa variável, como o próprio nome indica, oscila consoante as flutuações das taxas de juro de referência no mercado, sendo indexada à Euribor, a taxa fixa, por sua vez, é contratada entre o cliente e o banco. Desta forma, a primeira vai-se alterando conforme o período da Euribor escolhido (se for a um mês será um determinado valor, enquanto que se for a seis ou a 12 meses será outro). Sendo assim, qual será a mais vantajosa?

Vejamos o caso de Alexandre Pires, um jovem de 35 anos que pretende solicitar um crédito à habitação para aquisição própria permanente de um apartamento que custa 100 mil euros. O pedido de financiamento do imóvel registou-se em 80% do seu valor (80 mil euros) por um prazo de 15 e de 30 anos. Alexandre tem um rendimento anual líquido de 15 mil euros, que se traduz num rendimento mensal disponível de 1250 euros, e analisou as ofertas das instituições financeiras que permitem fixar as taxas de juro a 15 e a 30 anos e que possuem simuladores online, bem como as mesmas propostas para taxa variável. Foram incluídos nas simulações os seguros de vida e multirriscos oferecidos de base pelos diferentes bancos.

A plataforma gratuita de simulação financeira ComparaJá.pt ajudou o Alexandre Pires nesta pesquisa e revelou que, com uma taxa fixa a 15 anos para um financiamento de 80 mil euros, apresenta um montante total imputado ao consumidor em torno dos 105 e 117 mil euros. Isto significa que, para um potencial comprador que tenha um rendimento mensal disponível de 1250 euros, nenhuma destas opções pressiona em mais do que 50% a sua taxa de esforço.

Entre as instituições analisadas, a oferta que se apresenta como a mais atrativa é a do Bankinter, cujo montante total imputado é de 105.091 mil euros, enquanto a mais elevada é a do Novo Banco, com 116.694 mil euros.
Ao estender o prazo do financiamento para 30 anos, o montante total aumenta. No mercado português só existem duas ofertas de taxa fixa a 30 anos e são do Bankinter e do BPI.

“A única maneira de o consumidor se proteger desta incerteza é recorrer a um empréstimo com taxa fixa, que até garantirá maior estabilidade no orçamento mensal familiar. No entanto, ao ‘transferir’ este risco para o banco, tem de estar preparado para pagar um pouco mais de mensalidade, ainda que as diferenças entre os valores não sejam abissais”, refere Sérgio Pereira, diretor geral do ComparaJá.pt.

Prestação mais baixa na taxa variável
Quando analisamos o empréstimo com uma taxa variável indexada à Euribor a 12 meses (que atualmente se encontra em terreno negativo), a oferta do mercado para as mesmas instituições financeiras, para um empréstimo a 15 anos, este oscila entre um montante total imputado de 94 e 103 mil euros, opções um pouco mais acessíveis do que as de taxa fixa.
Neste âmbito, a opção mais competitiva é a do Montepio, com um montante total imputado de 94.416 mil euros, enquanto a mais elevada é a do BPI, no valor de 103.504 mil euros.

Já para um empréstimo a 30 anos, é normal que o montante total imputado seja mais elevado, dado o alargamento do prazo, o que fará com que as prestações mensais sejam mais reduzidas. Neste âmbito, a oferta mais acessível é a do Montepio (111.612 mil euros).

Já o BPI e o Novo Banco são os que detêm o montante total imputado mais elevado, no entanto se o Alexandre escolher a solução do Bankinter irá “poupar” perto de 15 mil euros no valor total que vai pagar ao banco pelo empréstimo, face à solução mais elevada, que é a do Novo Banco.

Então qual será a melhor solução para o Alexandre?
Para um empréstimo de 15 anos, o montante total imputado não varia substancialmente no confronto entre ambas as taxas.
Mas nas soluções a 30 anos existe uma das ofertas do mercado com taxa variável que apresenta um montante total imputado significativamente mais baixo do que as outras opções. É o caso do Montepio (111.612 mil euros), que não possui nenhuma opção com taxa fixa a 30 anos.

“Mesmo que atualmente pareça atrativo solicitar um crédito à habitação com taxa variável, é preciso ter em conta que esta é muito volátil, não sendo possível saber até que ponto não aumentará de repente. Se isto acontecer, quem sairá prejudicado é o consumidor. E o inverso também é verdade: se a Euribor se mantiver em terreno negativo, o consumidor sai beneficiado. O único risco de ficar com um crédito à habitação com taxa variável é o facto de as taxas de juro poderem voltar a subir”, salienta Sérgio Pereira.

  • carlos

    Nem uma nem outra! não vale a pena comprar casa em portugal! É um erro estão epeculadas, a preços que nem metade dele valem, especialmente em Lisboa!

    • orion_hum

      É preciso é saber o que compra. Se vai comprar um T3 na lousã novo por 150 mil euros, nunca mais se livra dele. Se vai comprar uma vivenda por 250 mil euros em cascos de rolha, está lixado.
      Se comprar um apartamento novo/usado em bom estado numa zona com escolas, transportes, etc, até 100 mil euros, nunca é um risco

  • Maria

    entre a Peste e a cólera…venha o diabo e escolha!…

    • Migael

      Mais vale arrendar e não pagar… a esquerda protege os caloteiros.

  • Américo Campos

    Só um parvo é que compra uma casa a crédito. Arrendar é a escolha inteligente!
    A compra a crédito é uma vaidade típica do português que, no fim de contas lhe saí muito cara e que, mesmo depois do empréstimo pago, continua a acarretar despesas.
    Como proprietário, paga a prestação (o próprio+juros+comissões); o seguro multiriscos+recheio(opcional); o seguro de vida; o condomínio; o IMI; obras de conservação e restauro; etc.
    Como inquilino, paga a renda e o seguro de recheio se o quiser, tudo o resto é problema do proprietário!
    Se, como proprietário, deixar de poder pagar uma prestação tão elevada, temos pena… como inquilino procura uma com um valor mais acessível; se, por obra do acaso, precisar de mudar de local de trabalho que implique mudança de residência, sendo proprietário, paga a prestação + a renda da nova morada; como inquilino, é so entregar uma e arrendar outra.
    Quanto aos proprietários, o arrendamento é, sem dúvida, um bom investimento: por exemplo, 100 000€, não rendem 1 000,00€/ano, um imóvel com uma renda de 300,00€, rende mais do dobro.

    • orion_hum

      Só um parvo é que paga a um senhorio para assegurar a manutenção do seu património.

      • Américo Campos

        Por essa ordem de ideias também não fica alojado num hotel. Fica a dormir no seu carro que é para não ajudar o dono do hotel.

        • orion_hum

          Por essa ordem de ideias também não compra carro.

    • Tee Kommpadry Rex Portugalliae

      E se o arrendatário ficar desempregado? E na velhice, com uma pensão inexistente, já que o sistema vai falir… Vai viver aonde? Em cima de uma árvore ou na Santa casa da Misericórdia, se tiverem lugar para ele, porque no futuro a bicha será ENORME!!! Pois é amigo, é vida!

      • Américo Campos

        Ao fim de trinta anos de emprestimo, está sem o dinheiro, e com o imóvel a precisar de um novo empréstimo para ser remodelado…

        • Tee Kommpadry Rex Portugalliae

          Quem não tem dinheiro, faz as obras sozinho, ha hahahahah. Leia o meu comentário acima, seria bom para todos….

    • NTG

      Assim, nunca há de ser dono de nada….

      • Américo Campos

        Não tenciono levar nenhum património para o meu último imóvel… E quando ando na rua não costumo andar com um pin que me distinga dos inquilinos…

        • Américo Campos

          Quanto aos 28%, deduzem-se-lhes as obras de conservação, o IMI, o seguro, as reparações… enquanto que num imóvel para habitação própria, isso não é possível.

    • Born in 1960

      Depende. Pago metade em prestação da casa ao banco, do que pagaria de renda pelo mesmo apartamento. Bem vejo pelos apartamentos alugados ao lado do meu.

    • Danysan

      “Só um parvo é que compra uma casa a crédito.”
      Depende da casa! Depende do crédito! (com um LTV [Loan-To-Value] de 30% (70% do imóvel é pago à cabeça) o spread já é negociado com o banco abaixo dos valores que se vêem nos Jornais e a prestação mensal é muito mais comportável que o aluguer)

      E você esquece-se da valorização absurda que se vive neste momento no imobiliário…
      …subidas de 30% ao ano encantam qualquer um, até rebentar a bolha claro está, que os salários não sobem quase nada!

      Quem alugue (uns ilegalmente, outros com contrato) casas que adquiriram com empréstimos a 40 Anos por valores superiores à prestação ao banco está a ganhar dinheiro…
      …outros já as venderam com valorizações assustadoras (antes de impostos)!

  • Tee Kommpadry Rex Portugalliae

    O melhor sistema para não ser roubado pelos bancos e seus compadres, é o seguinte e é muito simples:
    A primeira casa a comprar na vida deve ser sempre um T0 ou um T1. Que são as casas mais baratas, por serem pequenas… Como somos novos e jovens não precisamos de uma casa grande para nada, até porque quanto maior é, mais trabalho dá a limpar e o IMI e o resto é sempre a subir…
    Depois SE A VIDA CORRER BEM (ou se a família aumentar) é que se passa para outra casa maior e mais cara, se houver €€€€ para o efeito, afinal para quê que um celibatário ou um casal sem filhos, precisam de uma casa grande? Se tiverem pouco dinheiro?

    PERCEBEM A RAZÃO, PELA QUAL, EM PORTUGAL NÃO SE CONSTROEM T0 E T1, BARATOS….

    Há muitas décadas para cá, que há um cartel de interesses, entre bancos, construtores, políticos, autarcas e “serviços” camarários, para o endividamento até aos cabelos deste pobre povo…
    SEJAMOS HONESTOS, UM T1 RELES, CUSTA METADE DO PREÇO DE UM CARRO UTILITÁRIO BARATO e ainda dá lucro ao construtor…. Este país está a saque.

    • orion_hum

      Olé, é isso mesmo, é quase um aluguer ao banco, mas ficamos donos e senhor4es do destino da casa, Se avaria compomos, não temos que ficar à mercê de nenhum senhorio