Comprar casa a crédito. O que escolher? Taxa fixa ou taxa variável?

No momento de comprar casa e de pedir um empréstimo ao banco, convém saber qual a taxa que melhor se ajusta ao orçamento familiar.

Os empréstimos para a compra de casa aumentaram 44% em 2016, naquele que é o maior crescimento desde 2010. Só o ano passado foram concedidos 5.790 milhões de euros para crédito à habitação. Segundo os dados divulgados esta semana pelo Banco de Portugal, a concessão de empréstimos para compra de casa representa a principal atividade dos bancos portugueses. Também nas novas operações de crédito a particulares para habitação, a taxa de juro média foi de 1,83%, com mínimos históricos renovados todos os meses, com exceções apenas em Fevereiro e Dezembro.

Estes números mostram que os portugueses cada vez mais voltam a equacionar a compra de casa. Contudo, a maioria das instituições bancárias realizam empréstimos a 80% e convém, na hora de solicitar um empréstimo, analisar vários fatores para tomar uma boa decisão, nomeadamente: qual o que oferece a melhor taxa de juro, qual o spread praticado, que seguros vêm acoplados, qual o prazo mais adequado e também perceber se compensa mais optar por uma taxa variável ou fixa.

Enquanto a taxa variável, como o próprio nome indica, oscila consoante as flutuações das taxas de juro de referência no mercado, sendo indexada à Euribor, a taxa fixa, por sua vez, é contratada entre o cliente e o banco. Desta forma, a primeira vai-se alterando conforme o período da Euribor escolhido (se for a um mês será um determinado valor, enquanto que se for a seis ou a 12 meses será outro). Sendo assim, qual será a mais vantajosa?

Vejamos o caso de Alexandre Pires, um jovem de 35 anos que pretende solicitar um crédito à habitação para aquisição própria permanente de um apartamento que custa 100 mil euros. O pedido de financiamento do imóvel registou-se em 80% do seu valor (80 mil euros) por um prazo de 15 e de 30 anos. Alexandre tem um rendimento anual líquido de 15 mil euros, que se traduz num rendimento mensal disponível de 1250 euros, e analisou as ofertas das instituições financeiras que permitem fixar as taxas de juro a 15 e a 30 anos e que possuem simuladores online, bem como as mesmas propostas para taxa variável. Foram incluídos nas simulações os seguros de vida e multirriscos oferecidos de base pelos diferentes bancos.

A plataforma gratuita de simulação financeira ComparaJá.pt ajudou o Alexandre Pires nesta pesquisa e revelou que, com uma taxa fixa a 15 anos para um financiamento de 80 mil euros, apresenta um montante total imputado ao consumidor em torno dos 105 e 117 mil euros. Isto significa que, para um potencial comprador que tenha um rendimento mensal disponível de 1250 euros, nenhuma destas opções pressiona em mais do que 50% a sua taxa de esforço.

Entre as instituições analisadas, a oferta que se apresenta como a mais atrativa é a do Bankinter, cujo montante total imputado é de 105.091 mil euros, enquanto a mais elevada é a do Novo Banco, com 116.694 mil euros.
Ao estender o prazo do financiamento para 30 anos, o montante total aumenta. No mercado português só existem duas ofertas de taxa fixa a 30 anos e são do Bankinter e do BPI.

“A única maneira de o consumidor se proteger desta incerteza é recorrer a um empréstimo com taxa fixa, que até garantirá maior estabilidade no orçamento mensal familiar. No entanto, ao ‘transferir’ este risco para o banco, tem de estar preparado para pagar um pouco mais de mensalidade, ainda que as diferenças entre os valores não sejam abissais”, refere Sérgio Pereira, diretor geral do ComparaJá.pt.

Prestação mais baixa na taxa variável
Quando analisamos o empréstimo com uma taxa variável indexada à Euribor a 12 meses (que atualmente se encontra em terreno negativo), a oferta do mercado para as mesmas instituições financeiras, para um empréstimo a 15 anos, este oscila entre um montante total imputado de 94 e 103 mil euros, opções um pouco mais acessíveis do que as de taxa fixa.
Neste âmbito, a opção mais competitiva é a do Montepio, com um montante total imputado de 94.416 mil euros, enquanto a mais elevada é a do BPI, no valor de 103.504 mil euros.

Já para um empréstimo a 30 anos, é normal que o montante total imputado seja mais elevado, dado o alargamento do prazo, o que fará com que as prestações mensais sejam mais reduzidas. Neste âmbito, a oferta mais acessível é a do Montepio (111.612 mil euros).

Já o BPI e o Novo Banco são os que detêm o montante total imputado mais elevado, no entanto se o Alexandre escolher a solução do Bankinter irá “poupar” perto de 15 mil euros no valor total que vai pagar ao banco pelo empréstimo, face à solução mais elevada, que é a do Novo Banco.

Então qual será a melhor solução para o Alexandre?
Para um empréstimo de 15 anos, o montante total imputado não varia substancialmente no confronto entre ambas as taxas.
Mas nas soluções a 30 anos existe uma das ofertas do mercado com taxa variável que apresenta um montante total imputado significativamente mais baixo do que as outras opções. É o caso do Montepio (111.612 mil euros), que não possui nenhuma opção com taxa fixa a 30 anos.

“Mesmo que atualmente pareça atrativo solicitar um crédito à habitação com taxa variável, é preciso ter em conta que esta é muito volátil, não sendo possível saber até que ponto não aumentará de repente. Se isto acontecer, quem sairá prejudicado é o consumidor. E o inverso também é verdade: se a Euribor se mantiver em terreno negativo, o consumidor sai beneficiado. O único risco de ficar com um crédito à habitação com taxa variável é o facto de as taxas de juro poderem voltar a subir”, salienta Sérgio Pereira.

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