Comprar casa para arrendar é um bom investimento

Investir numa casa para arrendar pode ter custos elevados, especialmente se precisar de um crédito à habitação, mas a verdade é que pode ser rentável.

Mesmo em tempo de crise, todos concordavam que a propriedade é o bem mais valioso das familías portuguesas. Valorizando mais ou menos, o certo é que é um investimento mais seguro do que outras aplicações financeiras. Atualmente, com a dinamização do mercado, voltou a ser procurado como um bem que pode trazer rendimento. Apesar do mercado de arrendamento ainda não se ter consolidado, mesmo com o Novo Regime de Arrendamento Urbano, a realidade é que em determinadas zonas das cidades portuguesas, nomeadamente em Lisboa e no Porto, a ideia que transparece é que se trata de um negócio rentável. A procura existe e a oferta, na maior parte das vezes, não corresponde às necessidades. Por isso, existe quem ainda procure rentabilizar as suas economias investindo em imobiliário para arrendar.

O Jornal Económico analisou o tema, sobretudo para quem não tem um bem imobiliário ou a totalidade do capital para comprar casa, mas queira investir para entrar no negócio do arrendamento. É o caso do casal António e a Mariana, ambos com 45 anos de idade, cujo salário líquido mensal conjunto é de 4.500 euros e que pretendem adquirir uma segunda casa – um T2 em Lisboa (mais concretamente em Alcântara), construído em 2006, no valor de 200 mil euros, para depois arrendarem.
Pretendem adquirir um ativo para rentabilizá-lo e como não têm o capital na totalidade procuraram perceber se valia a pena contrair um empréstimo junto do banco.

Na verdade, nem todas as instituições financeiras em Portugal disponibilizam soluções específicas para a compra de casa para arrendar. Segundo a plataforma gratuita de simulação financeira ComparaJá.pt, existem cinco entidades bancárias – Bankinter, Banco BIC, Montepio, Crédito Agrícola e Banco Best – que realizam crédito à habitação com a finalidade arrendamento com um prazo de 20 anos e taxa variável indexada à Euribor a 12 meses. Atendendo ao montante total imputado ao consumidor, a solução mais acessível é a do Bankinter (na ordem dos 207.377 euros), enquanto que a mais dispendiosa é a do Banco Best (247.285 euros), uma diferença de 40 mil euros.

Contudo, é necessário ter em atenção que os seguros de vida e multirriscos encarecem o montante total de encargos com o crédito. Ainda assim, o consumidor tem sempre a possibilidade de contratar estes seguros numa seguradora que não seja a do banco.

Apenas três bancos oferecem um spread abaixo de 2% para este produto: Bankinter (1,750%), Banco BIC (1,850%) e Montepio (1,900%). Existem ainda duas instituições cujo rácio de financiamento máximo se situa abaixo dos 80%. É o caso do BPI, que só vai até 60%, e da CGD, que não permite ultrapassar os 75%. No entanto, há bancos que vão muito para além de uma relação financiamento/garantia de 60% – caso do Bankinter, que oferece até 90%.

Custos a ter em conta
Na hora de colocar a casa a arrendar verificam-se outros custos a ponderar, pois, na realidade, existe um equilíbrio a fazer entre a maximização do lucro dos senhorios e uma procura, por parte dos inquilinos, de casas que sejam o mais acessíveis possível em termos de renda. Do lado das despesas é impossível não considerar, para além do pagamento da prestação mensal ao banco, os impostos inerentes a ser proprietário de uma casa. Para além do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – a pagar anualmente, variando consoante o concelho onde se situa o imóvel e incidindo sobre 0,3% a 0,5% do valor patrimonial do imóvel –, os senhorios têm de pagar também o imposto sobre rendas e as quotas do condomínio.

O ComparaJá.pt revela que no caso do imóvel do António e da Mariana, avaliado em 200 mil euros e sendo que a taxa de IMI a aplicar em Lisboa é de 0,3%, o valor que estes proprietários têm de pagar é de 600 euros (200.000€ x 0,003) por ano. No que diz respeito ao imposto de renda, este incide sobre 28% do valor de renda pago pelos arrendatários, significando que, todos os meses, os senhorios têm de liquidar este valor a favor do Estado. Por exemplo: se for estabelecida uma renda de 750 euros, 210 euros por mês serão destinados a este imposto. E a isto acresce o valor do condomínio.

“À parte dos gastos, do lado das receitas também há que equacionar quanto é que efetivamente se pode auferir. Tendo em conta o preço de compra da casa (200.000 euros) mais os custos anuais que se terá com a mesma e com o arrendamento (5.670 euros) e os ganhos de uma renda de 750 euros por mês (o que dá um ganho de 9.000 euros por ano), o retorno anual deste investimento será de aproximadamente 1,7%”, verifica a análise da plataforma.

Mesmo que o retorno não seja muito atrativo, Sérgio Pereira, diretor-geral do ComparaJá.pt, assegura que, “para além do retorno, há que considerar ainda a possibilidade de valorização do imóvel. À partida, este é um ativo que se valoriza com o passar do tempo, sobretudo quando localizado em grandes cidades, como é o caso de Lisboa”.  O responsável garante  que “investir numa casa para arrendar pode ter custos elevados – e note-se que não existem investimentos isentos de risco –, especialmente se ainda se detiver um crédito à habitação, mas a verdade é que a renda paga pelos inquilinos pode cobrir a prestação mensal – é uma questão de fazer as contas. “E se for possível poupar no crédito à habitação e baixar este valor, melhor ainda. Neste caso, é uma questão de fazer simulações nos vários bancos que disponibilizam este produto específico e de procurar os spreads e as taxas de juro mais atrativos”, conclui.

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